Завершаем покупку дома
Dec. 3rd, 2022 06:32 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
andresolНа следующий день после того, как продавцы приняли наш оффер, на нас свалилась куча емейлов. Наш агент Джереми, который занимается в первую очередь показом домов, передал нас своей коллеге по агентству Камил, должность которой на сайте указана, как transaction coordinator (в общем, человек, который занимается бумажной стороной покупки). А Камил в свою очередь подключила Дженнифер, escrow officer (эскроу-агент) из Southern Utah Title Company (компания, которая обеспечивает законность сделки). И они завалили нас документами, которые мы должны были прочитать и подписать, но самым первым делом надо было перевести на открытый эскроу-счёт задаток в 20к (earnest money).
Я плохо представляю, как покупают недвижимость в России. Вряд ли передают чемодан с деньгами в обмен на ключи. Знаю, что есть какая-то схема с банковскими ячейками. Но в США стандартный вариант – обратиться в компанию, которая откроет особый счёт, куда мы переводим деньги, и она передаст их продавцам только после того, как те подпишут все необходимые документы по передаче дома в нашу собственность.
С эскроу-счётом обнаружились две особенности. Во-первых, надо было залогиниться на сайт компании и найти его номер в секретном файле. Постоянно подчёркивалось, что с переводом денег много мошенничеств, поэтому никогда не переводите деньги на счёт, чей номер вам пришлют по емейлу или продиктуют по телефону, никогда не переводите частным лицам и так далее. Во-вторых, для пущей надёжности деньги можно перевести только через wire transfer (особенный вид банковского перевода) или покупку cashier’s check (особенный вид чека): переводы по ACH или личные чеки они не принимали.
У меня порой включается паранойя: а не пытаются ли нас обмануть. Всё-таки я никогда раньше не переводил никому 570к, большие деньги. С ними можно нарваться на хитрых мошенников, а не на обычные телефонные разводы. Везде пугают, что проконсультируйтесь с адвокатами прежде, чем что-либо подписывать и делать. Но если нарваться на совсем хитрых мошенников, то и адвокат будет у них в доле. В конце концов, это мы выбирали агентов, а не нам их навязали. Я проверил по сайтам штата, что такие люди и компании существуют. Никаких «красных флагов» я не видел ни на одном из этапов. Но пока мы находимся в состоянии «деньги уже перевели, а ключи от дома не получили», параноечка у меня будет продолжаться.
Следуя инструкциям, я позвонил Дженнифер из тайтл-компании, мы с ней обговорили все шаги, она подтвердила, что номер эскроу-счёта, который я нашёл на сайте, верный, и я легко перевёл 20к задатка из своего основного банка через онлайн-банкинг. Wire transfer, заказанный с утра, прошёл в тот же день, банк за свои труды взял $25 комиссии, и Джен прислала мне квитанцию (receipt), что 20к на счёт получены. У меня не было доступа смотреть онлайн, сколько там денег уже лежит.
Она сказала, что остальные деньги за дом (550к) плюс дополнительные платежи в том числе за услуги тайтл-компании, мы можем перечислить после завершения сделки (settlement) 1 декабря. Но я ответил, что нам будет спокойнее, если мы постепенно перечислим все деньги до этого числа, чтобы потом не возникло непредвиденных проблем с банками и мы не потеряли из-за этого задаток.
В моём основном банке, например, ограничение по wire transfer, заказанным онлайн, было всего 50к в месяц. А я собрал там на сберегательном счету все свои деньги, потому что он платит самый большой процент (сейчас 3,45% годовых). Мой брат собрал свои сбережения в другом банке, и там, если отправлять деньги в title company, ограничение онлайн в 500к. Поэтому мы предполагали, что пусть он вначале переведёт свою часть, и если всё успешно пройдёт, то я переведу деньги в тот же банк, где у меня тоже есть счёт (но процент по сберегательному счёту там всего 0,8%). Нам казалось, что на перевод между моими собственными счетами никаких лимитов не будет (ну, хотя бы до миллионов долларов).
Когда наш оффер ещё не был принят, мы продали часть акций, которые купили осенью 2021 года, чтобы у нас были на руках 580к: вдруг продавцы согласятся на наши первоначальные условия, и нам понадобится перевести деньги за неделю. А они после продажи акций или перевода из банка в банк бывают не доступны по три рабочих дня. На акциях мы были в минусе где-то на 60к, поэтому было бы обидно продавать лишнее. Крутили-вертели счетами и получилось, что мой брат готов перечислить 225к, а я уж добью оставшиеся 325к. Оказалось, что не так важно, чтобы мы внесли ровные доли. При этом Джен спросила, какой тип владения мы хотим на тайтле (документе, что мы владеем домом). Я заранее читал, что нам нужно joint tenancy: совместное владение, когда мы оба владеем домом полностью, а не 50–50, чтобы, если я вдруг решу жениться, моя жена и дети после моей смерти не могли рассчитывать на долю в доме на Гиле: этот дом купили мы с братом.
Лирическое отступление: наши мобильные приложения (Android, iOS) приносят нам около 200к в год, из которых 50к идут на налоги, 50к на жизнь (30к за арендное жильё, 10к за страховки, 6к на еду, 4к на остальное), а 100к в год мы откладывали. За 6 лет накопились деньги на дом, и мы решили диверсифицировать наши сбережения в недвижимость, чтобы их меньше ела инфляция. В конце 2018 года, когда был построен дом на Гиле, у нас было, грубо говоря, на 400к меньше, и купить его за 375к (столько он стоил) без ипотеки мы не могли бы. Другие люди купили бы в ипотеку тогда, выплатили её за два года и были бы на 200к богаче. Третьи вложились бы в акции Tesla, которые выросли в 8 раз, и были бы на миллион богаче (после налогов). Но мы поступили так, как поступили. Так вот наши приложения, которые приносят 200к почти пассивного дохода, являются самым главным нашим активом и стоят не меньше 2м. И они юридически полностью записаны на меня, но разобраться в коде и обновить их может только мой брат.
Свои 225к брат без проблем перевёл онлайн ($30 комиссии). Джен прислала квитанцию. Я собрался перевести свои деньги в тот другой банк и оказалось, что и на такие переводы в моём основном банке ограничение в 150к. Я позвонил в банк и спросил, как я могу заплатить за дом, если онлайн у них ограничения в 50к в месяц. Мне сказали, что есть два варианта. 1) Они пришлют мне емейл с формой, я её распечатаю, заполню, приложу копию водительских прав и отправлю по почте в банк. Через 2–3 дня они переведут деньги по указанному адресу. Ограничение – 3 миллиона. 2) Я приду в отделение банка и переведу в тот же день. Ограничений нет. Проблема была только в том, что ближайшее отделение этого банка даже не в Лас-Вегасе, а в Аризоне.
Можно было бы сделать всё по почте: дешевле и экологичнее. Если бы надо было лететь в Пенсильванию, я бы так и сделал. Но 3,5 часа до Кингмена мы готовы были съездить, потому что и так отложили из-за покупки дома поездку в Аризону. Там мы сходили до горячих источников и природной арки, заехали на обратном пути в Trader Joe’s в Вегасе. Без хайков могли бы за один день обернуться, но отели дешёвые, погода хорошая, и дважды зашли пообедать в Golden Corral.
В отделении банка мне было спокойнее, что если бы что-то пошло не так, я мог бы тут же исправить. Мы назначали заранее время, но можно было бы и без этого заявиться. Перевод денег занял не больше 10 минут. Я показал дебетовую карточку банка и водительские права, чтобы подтвердить, что я – это я, и показал все номера, куда перевести 331к. Сумма увеличилась, так как продавцы попросили включили в неё цену мебели (я думал, что мы личным чеком 5к за неё заплатим) и Джен уже насчитала стоимость услуг за эскроу (меньше $500), перерасчёт налогов на недвижимость и членства в HOA, так как с 1 декабря мы уже владельцы дома. Комиссия банка за перевод в отделении – $30.
Джен подтвердила, что с денежной частью мы закончили, и она будет готовить документы по передаче дома. Если бы мы покупали с инспекциями и ипотекой, весь процесс был бы дольше, сложнее и дороже. Но от инспекции мы сами отказались. Продавцы дали нам бумагу о всех известных им поломках и проблемах в доме (seller’s disclosure), которых в доме 2018 года постройки оказалось очень мало. По офферу они обещали заплатить $500 за страховку (home warranty) на всю бытовую технику в доме на год. Надеюсь, что агенты её подготовят. А вот страховку на остальной дом (homeowner insurance) мы решили уже сами купить с 1 декабря (обошлась в итоге $455 за год). Там было несколько вопросов (наличие огнетушителей, защёлок, тип полов), для ответа на которые мы решили сделать final walkthrough (финальный осмотр дома) 30 ноября, накануне завершения сделки.
Снова встретились с Джереми, прошлись по дому, ещё раз всё перефотографировали. Прежние хозяева уже пометили для грузчиков те вещи, которые собираются забрать, включая гриль «Зелёное яйцо» во дворе (там, кажется, другой гриль нам останется). Джереми сказал, что если они съедут раньше 20 декабря, то Камил даст нам знать, и мы сможем получить ключи раньше, и с того числа и переключим на себя коммунальные услуги. Формально дом на Гиле расположен в городе Вашингтон (Washington, UT), пригороде Сент-Джорджа, с которым нам и договариваться о воде, вывозе мусора и прочем. Я ещё не решил, буду ли продолжать писать, что мы живём в Сент-Джордже, или перейти на сбивающий с толку Вашингтон (не столицу и не штат).
За месяц, который прошёл с нашего оффера, два других дома, которые были у нас №2 (Кордеро) и №3 (Чупароса), тоже ушли в продажу с ценами на зиллоу в 650к и 625к соответственно. Вряд ли бы мы их сторговали за 550к, а за 575к Гила с мебелью намного лучше. Так что мы не жалеем, что не стали ждать. Процесс покупки оказался долгим (два месяца), несмотря на то, что мы покупали без ипотеки и сразу нашли подходящий дом. Ничего похожего на Гилу на рынок так и не вышло. Формально с 1 декабря мы домовладельцы, об этом у нас даже бумага имеется. Статус дома на зиллоу стал “sold” («продан»). Мне остаётся написать ещё одну часть, когда мы получим ключи и переедем. А потом пойдут другие истории и вопросы о буднях домовладения и ухаживания за растениями.
Я плохо представляю, как покупают недвижимость в России. Вряд ли передают чемодан с деньгами в обмен на ключи. Знаю, что есть какая-то схема с банковскими ячейками. Но в США стандартный вариант – обратиться в компанию, которая откроет особый счёт, куда мы переводим деньги, и она передаст их продавцам только после того, как те подпишут все необходимые документы по передаче дома в нашу собственность.
С эскроу-счётом обнаружились две особенности. Во-первых, надо было залогиниться на сайт компании и найти его номер в секретном файле. Постоянно подчёркивалось, что с переводом денег много мошенничеств, поэтому никогда не переводите деньги на счёт, чей номер вам пришлют по емейлу или продиктуют по телефону, никогда не переводите частным лицам и так далее. Во-вторых, для пущей надёжности деньги можно перевести только через wire transfer (особенный вид банковского перевода) или покупку cashier’s check (особенный вид чека): переводы по ACH или личные чеки они не принимали.
У меня порой включается паранойя: а не пытаются ли нас обмануть. Всё-таки я никогда раньше не переводил никому 570к, большие деньги. С ними можно нарваться на хитрых мошенников, а не на обычные телефонные разводы. Везде пугают, что проконсультируйтесь с адвокатами прежде, чем что-либо подписывать и делать. Но если нарваться на совсем хитрых мошенников, то и адвокат будет у них в доле. В конце концов, это мы выбирали агентов, а не нам их навязали. Я проверил по сайтам штата, что такие люди и компании существуют. Никаких «красных флагов» я не видел ни на одном из этапов. Но пока мы находимся в состоянии «деньги уже перевели, а ключи от дома не получили», параноечка у меня будет продолжаться.
Следуя инструкциям, я позвонил Дженнифер из тайтл-компании, мы с ней обговорили все шаги, она подтвердила, что номер эскроу-счёта, который я нашёл на сайте, верный, и я легко перевёл 20к задатка из своего основного банка через онлайн-банкинг. Wire transfer, заказанный с утра, прошёл в тот же день, банк за свои труды взял $25 комиссии, и Джен прислала мне квитанцию (receipt), что 20к на счёт получены. У меня не было доступа смотреть онлайн, сколько там денег уже лежит.
Она сказала, что остальные деньги за дом (550к) плюс дополнительные платежи в том числе за услуги тайтл-компании, мы можем перечислить после завершения сделки (settlement) 1 декабря. Но я ответил, что нам будет спокойнее, если мы постепенно перечислим все деньги до этого числа, чтобы потом не возникло непредвиденных проблем с банками и мы не потеряли из-за этого задаток.
В моём основном банке, например, ограничение по wire transfer, заказанным онлайн, было всего 50к в месяц. А я собрал там на сберегательном счету все свои деньги, потому что он платит самый большой процент (сейчас 3,45% годовых). Мой брат собрал свои сбережения в другом банке, и там, если отправлять деньги в title company, ограничение онлайн в 500к. Поэтому мы предполагали, что пусть он вначале переведёт свою часть, и если всё успешно пройдёт, то я переведу деньги в тот же банк, где у меня тоже есть счёт (но процент по сберегательному счёту там всего 0,8%). Нам казалось, что на перевод между моими собственными счетами никаких лимитов не будет (ну, хотя бы до миллионов долларов).
Когда наш оффер ещё не был принят, мы продали часть акций, которые купили осенью 2021 года, чтобы у нас были на руках 580к: вдруг продавцы согласятся на наши первоначальные условия, и нам понадобится перевести деньги за неделю. А они после продажи акций или перевода из банка в банк бывают не доступны по три рабочих дня. На акциях мы были в минусе где-то на 60к, поэтому было бы обидно продавать лишнее. Крутили-вертели счетами и получилось, что мой брат готов перечислить 225к, а я уж добью оставшиеся 325к. Оказалось, что не так важно, чтобы мы внесли ровные доли. При этом Джен спросила, какой тип владения мы хотим на тайтле (документе, что мы владеем домом). Я заранее читал, что нам нужно joint tenancy: совместное владение, когда мы оба владеем домом полностью, а не 50–50, чтобы, если я вдруг решу жениться, моя жена и дети после моей смерти не могли рассчитывать на долю в доме на Гиле: этот дом купили мы с братом.
Лирическое отступление: наши мобильные приложения (Android, iOS) приносят нам около 200к в год, из которых 50к идут на налоги, 50к на жизнь (30к за арендное жильё, 10к за страховки, 6к на еду, 4к на остальное), а 100к в год мы откладывали. За 6 лет накопились деньги на дом, и мы решили диверсифицировать наши сбережения в недвижимость, чтобы их меньше ела инфляция. В конце 2018 года, когда был построен дом на Гиле, у нас было, грубо говоря, на 400к меньше, и купить его за 375к (столько он стоил) без ипотеки мы не могли бы. Другие люди купили бы в ипотеку тогда, выплатили её за два года и были бы на 200к богаче. Третьи вложились бы в акции Tesla, которые выросли в 8 раз, и были бы на миллион богаче (после налогов). Но мы поступили так, как поступили. Так вот наши приложения, которые приносят 200к почти пассивного дохода, являются самым главным нашим активом и стоят не меньше 2м. И они юридически полностью записаны на меня, но разобраться в коде и обновить их может только мой брат.
Свои 225к брат без проблем перевёл онлайн ($30 комиссии). Джен прислала квитанцию. Я собрался перевести свои деньги в тот другой банк и оказалось, что и на такие переводы в моём основном банке ограничение в 150к. Я позвонил в банк и спросил, как я могу заплатить за дом, если онлайн у них ограничения в 50к в месяц. Мне сказали, что есть два варианта. 1) Они пришлют мне емейл с формой, я её распечатаю, заполню, приложу копию водительских прав и отправлю по почте в банк. Через 2–3 дня они переведут деньги по указанному адресу. Ограничение – 3 миллиона. 2) Я приду в отделение банка и переведу в тот же день. Ограничений нет. Проблема была только в том, что ближайшее отделение этого банка даже не в Лас-Вегасе, а в Аризоне.
Можно было бы сделать всё по почте: дешевле и экологичнее. Если бы надо было лететь в Пенсильванию, я бы так и сделал. Но 3,5 часа до Кингмена мы готовы были съездить, потому что и так отложили из-за покупки дома поездку в Аризону. Там мы сходили до горячих источников и природной арки, заехали на обратном пути в Trader Joe’s в Вегасе. Без хайков могли бы за один день обернуться, но отели дешёвые, погода хорошая, и дважды зашли пообедать в Golden Corral.
В отделении банка мне было спокойнее, что если бы что-то пошло не так, я мог бы тут же исправить. Мы назначали заранее время, но можно было бы и без этого заявиться. Перевод денег занял не больше 10 минут. Я показал дебетовую карточку банка и водительские права, чтобы подтвердить, что я – это я, и показал все номера, куда перевести 331к. Сумма увеличилась, так как продавцы попросили включили в неё цену мебели (я думал, что мы личным чеком 5к за неё заплатим) и Джен уже насчитала стоимость услуг за эскроу (меньше $500), перерасчёт налогов на недвижимость и членства в HOA, так как с 1 декабря мы уже владельцы дома. Комиссия банка за перевод в отделении – $30.
Джен подтвердила, что с денежной частью мы закончили, и она будет готовить документы по передаче дома. Если бы мы покупали с инспекциями и ипотекой, весь процесс был бы дольше, сложнее и дороже. Но от инспекции мы сами отказались. Продавцы дали нам бумагу о всех известных им поломках и проблемах в доме (seller’s disclosure), которых в доме 2018 года постройки оказалось очень мало. По офферу они обещали заплатить $500 за страховку (home warranty) на всю бытовую технику в доме на год. Надеюсь, что агенты её подготовят. А вот страховку на остальной дом (homeowner insurance) мы решили уже сами купить с 1 декабря (обошлась в итоге $455 за год). Там было несколько вопросов (наличие огнетушителей, защёлок, тип полов), для ответа на которые мы решили сделать final walkthrough (финальный осмотр дома) 30 ноября, накануне завершения сделки.
Снова встретились с Джереми, прошлись по дому, ещё раз всё перефотографировали. Прежние хозяева уже пометили для грузчиков те вещи, которые собираются забрать, включая гриль «Зелёное яйцо» во дворе (там, кажется, другой гриль нам останется). Джереми сказал, что если они съедут раньше 20 декабря, то Камил даст нам знать, и мы сможем получить ключи раньше, и с того числа и переключим на себя коммунальные услуги. Формально дом на Гиле расположен в городе Вашингтон (Washington, UT), пригороде Сент-Джорджа, с которым нам и договариваться о воде, вывозе мусора и прочем. Я ещё не решил, буду ли продолжать писать, что мы живём в Сент-Джордже, или перейти на сбивающий с толку Вашингтон (не столицу и не штат).
За месяц, который прошёл с нашего оффера, два других дома, которые были у нас №2 (Кордеро) и №3 (Чупароса), тоже ушли в продажу с ценами на зиллоу в 650к и 625к соответственно. Вряд ли бы мы их сторговали за 550к, а за 575к Гила с мебелью намного лучше. Так что мы не жалеем, что не стали ждать. Процесс покупки оказался долгим (два месяца), несмотря на то, что мы покупали без ипотеки и сразу нашли подходящий дом. Ничего похожего на Гилу на рынок так и не вышло. Формально с 1 декабря мы домовладельцы, об этом у нас даже бумага имеется. Статус дома на зиллоу стал “sold” («продан»). Мне остаётся написать ещё одну часть, когда мы получим ключи и переедем. А потом пойдут другие истории и вопросы о буднях домовладения и ухаживания за растениями.
![[identity profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/openid.png){kind=small}
no subject
Date: 2022-12-04 02:03 am (UTC)Удачи вам!!
no subject
Date: 2022-12-04 02:14 am (UTC)Спасибо!
no subject
Date: 2022-12-04 02:04 am (UTC)как интересно. мы брали самый обычный mortgage (ну, по рекордно низкой ставке, которая была, и которой больше не будет),
30 year fixed (это самый популярный) и у нас конечно ничего такого не было.
ну, 20к мы конечно тоже заплатили после того, как offer был принят. причем эта сумма была достаточно произвольная. можно
было заплатить больше наверное. это деньги, которые мы теоретически можем потерять, если передумаем.
но все остальное делалось строго через банк и через юристов и агентов с обоих сторон и все такое.
т.е. вообще никаких волнений. был последний день "closing", где мы все подписали, банк при нас передал чек владельцам.
а те отдали нам ключи. lawyer взял довольно много за труды, 700 долл примерно. нас пугали, что во время "closing" могут
возникнуть трудности с целью содрать с нас дополнительные деньги, но ничего такого не было заплатили ровно то, что
договорились, на ровно договоренных условиях. единственный был интересный момент это банк в самый последний
момент пробивал все по своим базам данных, прежде чем "release" the check. т.е. это был час или полтора мы примерно сидели
и тупо ждали, пока они по телефону подтвердят. цель этого тоже была не очень понятна, т.к. этот чек они все равно могут
потом остановить, но не важно. все сошлось и было действительно совершенно закрыто в один день за несколько часов
no subject
Date: 2022-12-04 02:19 am (UTC)Спасибо, что поделились своим опытом. Я думаю, что он полезнее для других людей, потому что редко, кто покупает дом без ипотеки. Меня удивило, что мы вообще ничего лично не подписывали (только онлайн галочки ставили), продавцов не видели, агентам удостоверение личности не показывали. Ключи нам не передали бы, даже если бы мы ипотеку брали: это было отдельное требование прежних хозяев, дать им время на переезд после того, как они уже получат деньги. Но был бы у нас адвокат, он, возможно, предложил бы на такой случай составить между нами договор back rent, потому что они уже живут в нашем доме как арендаторы. Попробуем без него обойтись. Это я параною, а мой брат спокоен, что всё нам передадут в срок и в лучшем виде.
(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 03:36 am (UTC)no subject
Date: 2022-12-04 03:46 am (UTC)Нам такой вариант оказался недоступен, хотя я держал для него 20к на checking account. На фоне остальных трат $25 не так жалко. Нам ещё повезло, что мы успели собрать деньги на одном счету и за три перевода всё оплатили, а не пришлось из десяти банков wire transfer делать.
no subject
Date: 2022-12-04 04:32 am (UTC)Идём с покупательницей в банк, служащая банка с её карты переводит деньги на мою карту, покупательница вколачивает пин, переводит денежные средства на мою карту . Подписываю в нескольких местах на разных листках продажу, покупательница подписывает какие-то свои листочки . Теперь квартира принадлежит ей.
Идём в теперь уже в её квартиру и полтора-часа занимаемся сексом, потом идём вместе в душ, Одеваемся и идём в кафе. Ещё раз поздравляю покупательницу. Все довольны.
Согласен, в Америке все происходит намного круче, даже спорить не буду, сразу это признаю.
no subject
Date: 2022-12-04 04:41 am (UTC)Это вариант американской системы, где банк одновременно выступает в роли эскроу-агента.
(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 04:39 am (UTC)no subject
Date: 2022-12-04 04:43 am (UTC)Спасибо! Сам я поверю, что мы владеем домом, когда окончательно переедем.
no subject
Date: 2022-12-04 04:45 am (UTC)Я вот не понял — а зачем вы решили платить наличными? Разве нельзя было профинансировать? В этом случае все расчеты и переводы были бы "головной болью" банка и эскроу-компании. (да и в случае какого-то мошенничества пропали бы деньги банка, а не ваши личные)
no subject
Date: 2022-12-04 04:49 am (UTC)Банк за такое возьмёт (десятки) тысячи долларов loan fees, interest, inspections fees и прочего. Для нас покупка дома – в том числе диверсификация сбережений. Слишком много кеша накопилось, надо было его куда-то скинуть. А если брать моргидж, то куда кеш девать? Брать моргидж, чтобы через год его закрыть? Так за одно это возьмут тысячи три штрафа.
(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 04:53 am (UTC)Разве по закону после смерти дом не перейдёт так и так жене и детям? Т е жена станет хозяйкой на равне с братом.
no subject
Date: 2022-12-04 04:59 am (UTC)Из того, что я понял, при joint tenancy не должно такого быть: переживший совладелец получает дом целиком. И в этом принципиальная разница с tenancy in common, когда долю в доме получают наследники скончавшегося совладельца. Но joint tenancy как раз для супругов обычно и придумывался. В тонкости наследственного права в штате Юта я не погружался, но нам надо было какую-то форму владения выбрать, я выбрал то, что показалось наиболее подходящим.
Разобраться с правами на мобильные приложения в такой ситуации было бы намного сложнее. По-хорошему нам для них надо создать корпорацию и прописать все наследственные права, но всем лень этим заниматься.
(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 06:00 am (UTC)no subject
Date: 2022-12-04 04:40 pm (UTC)Это мы ещё ипотеку не брали. В том случае банки, брокеры, инспекторы, оценщики собрали бы ещё десятки тысяч долларов за свои труды.
Ячейка и наличные не выглядят для меня «проще и быстрее». А вот рискованнее — да. Здесь мы могли бы всё провернуть, не вставая из-за компьютера, если бы не захотели дома лично смотреть. Поездка же в Аризону в первую очередь для хайка, а не потому что для покупки дома надо куда-то ехать.
no subject
Date: 2022-12-04 06:24 am (UTC)Поздравляю!
no subject
Date: 2022-12-04 04:40 pm (UTC)Спасибо!
no subject
Date: 2022-12-04 06:32 am (UTC)> Я плохо представляю, как покупают недвижимость в России. Вряд ли передают чемодан с деньгами в обмен на ключи.
Один из самых частых вариантов -— покупатель, продавец и риэлтор(ы) встречаются в банке, одновременно и переводя деньги, и подписывая окончательный договор, и выплачивая комисионные посредникам. Но вообще ситуации бывают очень разные. Я однажды был "арбитром" на проблемной стройке большого многоэтажного гаража: застройщик поставил ко мне сейф с деньгами и документами с тем, чтоб если стройка закончилась успешно, я отдал эти деньги подрядчику, а если сорвётся, то вернул ему. Стройка прошла хорошо, я под шампанское передал деньги, а мне "за беспокойство" остался сейф.
no subject
Date: 2022-12-04 08:07 am (UTC)«подписывают договор в банке» разве в банке можно? Раньше было у натариуса, Росреестре или мфц.
(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 06:37 am (UTC)Поздравляю с домовладением.
А к вам гости приезжают?
no subject
Date: 2022-12-04 04:45 pm (UTC)Спасибо!
Нет, пока никто в гости не собирался. Я своих друзей приглашал, что будете проездом в южной Юте, можете у нас остановиться.
no subject
Date: 2022-12-04 07:26 am (UTC)Вы считали, сколько всего % набежало дополнительно к цене? В Нидерландах все расчеты идут одним переводом через нотариуса — покупатель или его банк, в случае ипотеки, переводят сначала 10% залога, а минимум за 2 дня до завершения сделки всю сумму. А нотариус потом "распределяет" что кому. Поэтому легко сказать сколько набегает сверху. В 10м году, когда покупали первый дом было 8%, в 16м уже почти 10. Сейчас даже чуть больше 11. Со следующего года будет почти 13. Сюда входит налог на вступление на владение недвижимостью, оплата маклера, оценщика, нотариуса, изменение владельца в кадастре. По договоренности, что то оплачивает продавец, что то покупатель. Банк за переводы ничего не берет.
no subject
Date: 2022-12-04 04:59 pm (UTC)Спасибо!
У нас получились очень низкие дополнительные платы. Я читал в интернете, что при покупке с ипотекой надо будет доплатить 3–6%, а без неё (наш вариант; мы ещё инспекций и оценку не делали) 1–2%. Но у нас получилось 570к за дом, 5к за мебель и меньше 2к за всё остальное (0,3%). Многие расходы, в том числе комиссия агентов, заложены в цену дома, и их из неё заплатят продавцы. И могло повлиять то, что мы покупаем в штате Юта. В Калифорнии или Нью-Йорке налоги и пошлины от штата и округа, наверняка, выше.
no subject
Date: 2022-12-04 08:38 am (UTC)no subject
Date: 2022-12-04 09:12 am (UTC)(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 08:49 am (UTC)Поздравлю!
no subject
Date: 2022-12-04 06:46 pm (UTC)Спасибо!
no subject
Date: 2022-12-04 09:06 am (UTC)no subject
Date: 2022-12-04 02:58 pm (UTC)(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 09:26 am (UTC)поздравления отложу до Вашего окончательного переезда — пока просто радуюсь за Вас с братом))) всяческих удач!
п.с. повторюсь — приложения классные
no subject
Date: 2022-12-04 06:54 pm (UTC)Спасибо! Следующий пост о доме будет в конце декабря или начале января.
Приложения могли бы быть лучше, если бы мы ими больше занимались. В ноябре химические приложения принесли 2% от общего дохода, и мотивация ими дальше заниматься у нас соответствующая.
(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 09:45 am (UTC)поздравляю с покупкой!
no subject
Date: 2022-12-04 06:54 pm (UTC)Спасибо!
no subject
Date: 2022-12-04 09:54 am (UTC)no subject
Date: 2022-12-04 06:54 pm (UTC)Спасибо!
no subject
Date: 2022-12-04 10:00 am (UTC)Двор на фото очень хорошо выглядит, будто вчера построили. Интересно, что остальные дома на улице так же выглядят. А я думала, у него какой-то вид странный, слишком "южный", я такой могу представить где-нибудь в Испании.
no subject
Date: 2022-12-04 06:59 pm (UTC)Агент говорил, что прежние владельцы в этом доме почти не жили. При этом заметно, что они много вложились в мебель и обустройство заднего двор. Двор был одним из тех факторов, за которые мы этот дом взяли. Там действительно приятно находиться.
Там целый район застроен похожими, но всё же разными домами. Архитектура нашего дома на зиллоу была записана как Rancho. В Калифорнии такие могут быть. Идеи взяты из мексиканской, а значит и испанской архитектуры.
no subject
Date: 2022-12-04 10:10 am (UTC)В МФЦ проводишь сделку купли-продажи. В договоре заранее прописано. что покупатель должен перевести деньги продавцу на такой-то счет. Но! только после того. как Росреестр переведет право собственности на квартиру с продавца на покупателя. И там же прописан срок, в течении которого покупатель обязан это сделать. Это называется продажей через ипотеку.
Договор уходит в Росреестр для перевода права собственности — деньги все еще у покупателя, это занимает где-то неделю. В МФЦ приходит выписка из Росреестра, квартира уже на покупателе, покупатель и продавец идут в банк и покупатель переводит деньги на тот счет, который продавец указал в договоре КП,и покупателя не волнует, чей это счет.да хоть соседа продавца или его знакомого.
Перед походом в банк, когда уже пришла выписка из Росреестра, можно зайти в квартиру. проверить, что все оттуда съехали, и там же забрать ключи. Можно это сделать после банка. В этом случае даже расписка от продавца в получении денег не нужна, не страшно. что она пропадет или ее потеряют, банковские реквизиты надежнее. Потом идешь опять в МФЦ и продавец снимает ипотеку.
Защищены и продавцы и покупатели. Времени занимает — пол часа в МФЦ, минут 10 в банке, там сейчас очередей нет.
Счет для перевода — просто депозит, без карточки. это тоже важно. Никаких заморочек с ячейками.
no subject
Date: 2022-12-04 01:58 pm (UTC)при чем тут ипотека?
(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 10:58 am (UTC)Отлично! Но вообще с переводами крупных сумм всегда не всё так просто. На фото швейная машинка зачем-то развёрнута на чугунной станине - маховик, на него идёт ременная передача, должен быть справа, где колесо для ремня на самой швейной машинке. У моей прабабушки такая есть, Зингер, и она на ней даже как-то ещё шила в бытность при мне.
no subject
Date: 2022-12-04 09:39 pm (UTC)Спасибо! Я ожидал, что через онлайн-банкинг все деньги нам не перевести, поэтому во многом и запрашивал больше дней от принятия оффера до закрытия сделки. Если бы у меня все деньги были собраны в том же банке, что и у моего брата, то могли бы и онлайн всё перевести.
У них эта машинка для красоты стояла, и они её забирают. Если бы оставили, то можно было по-правильному переставить.
no subject
Date: 2022-12-04 12:58 pm (UTC)Поздравляю с покупкой дома! Это конечно очень большой шаг в жизни.
Можно начать изучать соседей и знакомиться:)
no subject
Date: 2022-12-04 09:45 pm (UTC)Спасибо! С соседями будем знакомиться, когда уже окончательно переедем. Мы люди необщительные, но со своим домом очень желательно знать, кто живёт рядом. В идеале обменяться контактной информацией. Самого ближнего соседа мы постоянно видели, когда смотрели дом, – пожилой мужик на джипе. Но вполне может оказаться так, что он там только зимой живёт.
no subject
Date: 2022-12-04 01:44 pm (UTC)Я, как турист, Вашингтон все равно считаю Сэйнт Джорджем :-)
no subject
Date: 2022-12-04 09:47 pm (UTC)Спасибо! Мне, скорее всего, тоже будет проще говорить, что мы живём в Сент-Джордже. Его тоже мало, кто знает (не Солт-Лейк-Сити), но можно на карте найти. А скажешь, что живём в Вашингтоне, и нас точно неправильно поймут, все равно придётся Сент-Джордж упоминать.
no subject
Date: 2022-12-04 02:02 pm (UTC)мы 2 раза покупали через аккредитив
просто покупатель открывает счет совместно с продавцом, подписывают договор прямо в банке и покупатель закидывает туда нужную сумму
идем в МФЦ оформляем сделку, после по получении продавцом доков о передаче права собственности (неделя-две) он сам идет и разблокирует счет, с которого ему перекидывают на личный счет указанный в договоре
имхо даже задаток сейчас наличкой мало кто дает, через карту перекинули и есть доказательство перевода в онлайн банке
no subject
Date: 2022-12-04 03:14 pm (UTC)(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From:no subject
Date: 2022-12-04 02:55 pm (UTC)no subject
Date: 2022-12-04 10:35 pm (UTC)Это saving account в PNC (они недавно до 3.45% подняли). С CD сложнее было бы деньги снять для покупки. Но у меня у них давно аккаунт, может, они новым вкладчикам меньше процент дают. В Citi недавно, там 3.25% на saving.
(no subject)
From:(no subject)
From:(no subject)
From: